我中心受邀新浪访谈，解读西班牙移民新政，传授投资攻略

发布时间：2014-03-26

自从2013年9月西班牙推出买房移民新法后，越来越多的国人开始将目光聚焦到西班牙，尤其是第一例成功案例已经在尚外出国中心诞生。

2014年03月20日，尚外出国总经理、资深移民专家——叶宇宏女士受邀访谈，解读西班牙移民新政，传授投资攻略。新浪海外地产总经理郑翎昀主持了本次活动。

郑翎昀：欧债危机之后经济疲软，现在正是抄底西班牙的最好时机，请叶女士解读一下西班牙投资移民政策的细则，看看有什么优势？

叶宇宏：2013年9月西班牙出台移民新法，该法案是在西班牙经济危机的背景下吸引海外投资拉动就业而推出的。该法案规定购买50万欧元房产房可以换居留，该居留权对投资者没有移民监的要求，主申请者在18岁以上，每2年登陆一次即可续签，是一个非常宽松的法案，持有效居留卡期间可以工作，每个申请人可以根据自身实际情况进行调整。

西班牙作为南欧经济体量比较大的一个国家、面积和文化都有很强的优势，所以该国一推出该方案，就引起轰动。

郑翎昀： 西班牙的投资签证、投资居留以及永居是有明显区别的，请阐释一下不同之处。

叶宇宏： 投资签证只是准入西班牙境内的许可，是贴在护照上的；而投资居留则是一张卡片，相当于身份证，和本地居民的身份证类似；永久居留和投资居留非常类似，只是有效期不同，一个是2年一个是5年。进出海关时只要拿有效的居留卡即可，上面会有你的信息和指纹。

这个政策具有很强的灵活性，建议投资者按照个人情况来选择，不能住的时候就续2年，如果能定居就转5年永久居留。其实很多人现在都是移民不移居，欧洲的这种政策就是为了满足这样的一种需求。

郑翎昀：如果想换成永久居留卡，是不是要向前回顾移民监，即183天？

叶宇宏：首先，如果你不希望继续获得当地的永居或者投资居留时，可以随时退出机制。

当2年期的投资居留想要转为5年期的永久居留必须满足一定的条件：每年要住满183天，累积5年出境时间不得超过10个月。这是基于整个欧盟法和国际法的框架而定，而不是西班牙政府的独立政策。

当你持有5年期的永居卡后，每年只需进入欧盟一次即可，这样可以更灵活往来中国和西班牙。一个家庭在换永久居留的时候可以case by case，比如父母无法呆满5年，而孩子在西班牙上学满足移民监的要求，就可以申请转5年永居，也就是说不以家庭为单位，父母可以通过持有2 年投资居留卡的办法和孩子在西班牙居住，相当人性化。

郑翎昀：当投资者满足每年住183天的条件后，就要开始给西班牙政府纳税了，但是欧盟的全球征税是以居住地为纳税标准，这个和美国的全球征税有差别，是这样吗？

叶宇宏：如果持有美国绿卡，无论是住在美国还是境外，都要按照美国的标准来交税；而欧盟是以居住地作为征税标准的，如果持有欧盟永居身份，只要在欧盟国家居住时间没有超过183天就是非纳税公民，只有成为永久居民才需全球征税。其实这也是欧洲永居身份的一个优势，和美国是有很大差别的。

郑翎昀：据西班牙央行最新公布的数据显示，西班牙经济回归增长，结束长达9个季度的衰退。那么针对这一形势，买房送居留的政策是否会有变化？

叶宇宏：此次西班牙投资促进局执行局长到中国来，我专门和他讨论了这个问题。他说这个法律是报给欧盟的，在短期内绝不可能修改。同时政府许诺该法案有不可追溯性，尤其目前申请办理的速度很快，我们有客户用了10天就申请成功了，2014年是抄底西班牙最好的时机，毕竟这一杯羹分完就不会有了，我们建议大家赶早不赶晚。

郑翎昀：随着2008年经济危机，巨大的房产泡沫成了罪魁祸首。也正是在这样的背景下，西班牙政府不断推出各种政策挽救房市。请问，哪些城市地区的房子是保值、增值性比较好的？

叶宇宏：西班牙平均房价下跌了40%-50%，从2008年第一季度开始下跌了已经整整6年了，幅度非常大，尤其是沿海地区，下降80%。而市中心的公寓房，如马德里和巴塞罗纳的下跌幅度只有30%。关键看你是想保值还是增值，如果保值可以考虑市中心的公寓，海边别墅的变化是非常剧烈，涨幅大跌幅也大，只要你有眼光，机遇好一定可以大大增值，反弹潜力甚至达到80%。

在西班牙没有大的开发商，70%-80%的房子都在银行手里，所以银行的工作人员都在卖房子了，新房建造比例越来越少，本地购买力也有限。比如市中心的房子真的是卖一套少一套，至少在未来一定不会亏。因此在买房时一定要考虑人口基数，如果人口少，投资回报率会很低，房子的位置、建造质量、人口等等都要考虑。投资者一定要提前考察房产，多挑多选，结合自身因素再作抉择。

郑翎昀：日前其经济触底回弹，如果以投资为目的，应该注意哪些问题？

叶宇宏：我们主要的房源供应方都是西班牙各大银行，我们看下来基本有三类，一个是个人破产房被银行收掉的，也就是二手房，另一类开发商在建筑过程中无力偿还贷款而变成烂尾楼的，第三类是开发商已经完工，但是无力偿还银行贷款，被银行监管销售的全新房。这三类里还是沿海的新房比较多，巴塞罗那和马德里市中心的个人破产的二手房比较多。

所以在购置类似房产时，我们提醒投资者在买房的时候，对该房产做背景调查是非常重要的！比如贷款是否付清、谁是贷款方、房子建筑过程中产证是否齐全(如果房子过于靠近海，政府甚至会拆除房产)，一定要请专业的律师来审核你要交割的房产，因为很多法律条文都只有专业人士才懂。尤其是很多开发商会提供律师，但这种时候律师的立场有问题的，客户一定要注意，一定要找第三方律师来保证你的权益。

郑翎昀：西班牙的银行房，优势有哪些？

叶宇宏：银行监管房的价格比开发商的低，是因为银行为了资金尽快周转，强制开发商以低于期望的价格进行销售，所以这类房产的价格是比较实在的。开发商自己卖的房子就会比银行监管的贵一些，关键看房子是不是在银行手上。说白了，跟银行买房子是没有议价空间的，但还跟其他要素有关，比如地段、朝向等等。

郑翎昀：通常你们会给客户提供哪些建议，需要有些什么方面的沟通？

叶宇宏：客户买房的目的很重要！是自住还是投资或教育？

比如我们这次成功获批签证的客人，是一对50多岁的夫妇，他们有强烈的投资需求，所以我们建议他们买巴塞罗那和马德里各一套房产。

巴塞罗那的房产靠近圣家族大教堂，他们选择长期居住在该房产，30多万欧元，3居室；而马德里的公寓是1居室，10多万欧，可长期出租，4%的回报率。

我们会推选市区房源，这是考虑到客户生活便利的需求。如果有孩子需要读国际学校，那么就要给他推荐一些国际学校周边的房源，或是交通方便的学区房。因为在西班牙考驾照不容易，中国人不可能马上拿到驾照，所以我们会考虑这个学区房周边的交通是否便利。

前期需要非常认真的沟通，“对症下药”比起“乱点鸳鸯谱”重要的多，直接关系到投资者的获益情况。有的客户就是为了投资，我就半开玩笑地跟他说，你可以去投资马德里车库，因为马德里和巴塞罗纳的车库非常紧张，50万欧可以买几十套车库，如果是纯投资需求，买车库、商铺都是可以的。关键是深度挖掘客户的需求，逐步缩小范围明确方向，然后去考察看房。

郑翎昀：购买过程中如何确保房产的安全性？交割过程中应该注意什么？

叶宇宏：首先我们会要求对方卖家用律师出示的统一版本的交易合同来写，这样可以保证标准化，避免不同的房产有不同的条文；第二点，开发商提供的合约我们会为客户作大致的中文说明，在核心条款上我们会提醒客户；第三点，每个律师在签署文件、支付每一笔钱的时候，必须要有客户授权指令，而不能完全授权。国内的移民公司扮演着纽带和桥梁作用，来达成客户的有效诉求；律师扮演专业的法务角色，这些分工要清晰。

郑翎昀：中国投资移民者的子女到西班牙后，该选择什么样的学校和教育模式？

叶宇宏：一般而言国内投资客更倾向于国际学校，西班牙有英、德、法式学校，从区域上来讲，一般有富人区、移民区。好的国际学校大多在富人区，中国客人大多会选择把孩子送到英式学校，一般半年就可以过度了。而且这些学校往往会给新移民的学生安排免费的西班牙语教学。

而西班牙的国际学校的费用会比国内低很多，马德里英国领事馆学校1000欧元/月，一年交10个月学费，也就是1万欧元；美国学校1500欧元/月，一年1.5万欧元。当地的很多政客、皇室成员、企业家、明星都会把孩子送到这样的学校。当然投资人也可以读公立学校，但这些学校都是西班牙语授课，所以孩子的过渡期可能会比较长，但是免学费。这些国际学校都需要考试入学，学校会根据你的成绩安排半年左右的过渡期，然后进入正式课堂。我们在带客人看房子的时候就会安排孩子的入学考试以及物业周边的情况等等。

郑翎昀：如何看待投资西班牙地产，有些什么特性及优势？

叶宇宏：西班牙的房地产市场目前是个低谷，相当于09年的美国房地产市场水平。我们可以考虑把有效资产变成海外资产，把投资视野引申到更广阔的地方，也把风险分散开，而西班牙还送你一个居留，这是一个很好的附加值，还要看投资回报率如何，你去西班牙是为了什么, 是为了教育、投资还是移民身份,至少在当前低谷时期，明确目标后，在西班牙更容易淘到宝。